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2 0 1 8 年 3 月 1 9 日
株式会社日本格付研究所（JCR）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
One
リート投資法人
（証券コード：3290）【据置】
長期発行体格付 Ａ
格付の見通し 安定的
■格付事由
(1) みずほ信託銀行（MHTB）をスポンサーに、オフィスビル及び商業施設を投資対象とする複合型のJ-REIT。
13 年6月にSIA不動産投資法人として設立され、10月に東京証券取引所（不動産投資信託証券市場）へ
上場、17 年6月に現名称へ商号変更された。資産運用会社（AM）はみずほリートマネジメント（旧シン
プレクス・リート・パートナーズ）で、同社の株主はMHTBの100％子会社であるみずほリアルティOne
（旧シンプレクス・インベストメント・アドバイザーズ）。現行ポートフォリオは全24物件（オフィスビ
ル：22、商業施設：2）から成り、取得価格総額808 億円の資産規模。用途別ではオフィスビルが 94.2％
（取得価格ベース）、地域別では東京経済圏が65.7％（同）の投資比率を占めている。
(2) 本投資法人はスポンサーグループによるサポート機能も活用し、ポートフォリオの改善を図るべく、17
年10月に資産の入れ替えを実施した。最大かつ旗艦物件の「Jタワー」を252億円で売却（7億円の売却
益を計上）した一方、優先交渉権を有していた「大博多ビル」を含むオフィスビル3物件を158億円で新
規取得している。これにより、資産規模は 17/8 期末比で 9％縮小したが、最大物件への集中度（取得価
格ベース）が、17/8期末の27.3％（「Jタワー」）から現状では13.2％（「大博多ビル」）へ、上位10テナ
ントへの集中度（賃貸面積ベース）が 25.7％から 15.7％へそれぞれ低下した。物件やテナントの分散度
向上に加え、ポートフォリオ全体の稼働率が 98.9％（18年1 月末）、賃料水準が 11,000～12,000円/坪程
度（17/8 期末：11,223円/坪）など、賃貸事業運営のトラックレコードも堅調であり、安定したポートフ
ォリオ・キャッシュフローの推移が想定される。財務面では、レバレッジコントロールの状況や有利子負
債の調達内容などから、リファイナンスリスクの抑制にむけた取り組みについて一定の成果を確認できる。
以上を踏まえ、格付を据え置き、見通しを安定的とした。
(3) 本投資法人は成長戦略（①分配金の持続的な成長、②ポートフォリオ、財務構造に配慮した規律ある外部
成長）に基づき、立地やビルスペックを考慮した厳選投資のスタンスを継続しつつ、早期に 1,000億円超、
中期的に 2,000億円の資産規模達成を目指す方針。スポンサーグループのサポートによるブリッジファン
ド等の活用を通じ、引き続き相対取引を中心とした新規物件の取得が想定される。現状、本投資法人は
「東京パークサイドビル」を含むオフィスビル2物件（想定取得価格193億円）に関し、優先交渉権を有
する。資産規模の拡大はポートフォリオ・マネジメントの柔軟性向上に資するとみており、スポンサーグ
ループとの協業も含め、取得目線（償却後 NOI 利回りで 4％台前半）に沿った形で外部成長が進められ
ていくかに注目している。内部成長については賃料増額改定の実績が示されているほか、各物件の収益維
持を企図して、テナントに選ばれるスペックを具備した「ONEST（オネスト）」ブランドの取り組みがス
タートしている。平均築年数が約 27 年のポートフォリオに関しては、保有物件の競争力の維持及び向上
にむけたバリューアップやリニューアル、大規模修繕工事の実施など、CAPEX 等の活用を通じた経年対
応がポイントと考えており、今後の展開をフォローしていく。
(4) 資産総額ベースの簿価 LTVは 17/8 期末に 51.0％であったが、「J タワー」の売却代金も活用した有利子
負債の返済を通じ、現状では 45.9％へ低下しており、AM の想定する範囲内でコントロールされている。
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9.7％）を有していた。デット・ファイナンスでは、期限前返済も絡めた平均借入残存期間の長期化、返
済 期 限 の 分 散 化 、 平 均 金 利 の 低 減 な ど が 進 展 し て い る 。 ま た 、 レ ン ダ ー フ ォ ー メ ー シ ョ ン に お い て 、
MHTB 及 び み ず ほ銀 行 （みず ほ FG） の シ ェア の 上昇（17/8 期 末 の 32.4％ か ら 17 年 10 月 時 点に は
42.0％）も みら れてい る。引 き続 き、 適切な レバ レッジ コン トロ ールや 、一 段の平 均借 入残 存期間 （17
年10月時点で2.97年）の長期化等にむけた取り組み状況をフォローしていく。
【主な新規取得物件の概要】
大博多ビル
・75年8月に竣工した、鉄骨、鉄筋コンクリート造地下3階付14階建の事務所、店舗、駐車場。17年
8月末時点のテナント数は73、18年1月末時点の稼働率は100％である。
・本物件は福岡市営地下鉄空港線「祇園」駅より徒歩約 1 分、他県とのターミナル駅である JR 線ほか
「博多」駅より徒歩約 6 分の大博通り沿いに位置し、交通利便性に優れた立地にある。最寄りの「祇
園」駅から「天神」駅まで約2分、「福岡空港」駅まで約8分と、福岡の商業中心部や空の玄関口への
アクセスも良好。周辺では、幅員50m の大博通り沿いに、高層の店舗兼事務所ビル等が連たんする高
度商業地域が形成されている。
・本物 件の設備は OA フ ロア等、 一定のテナント ニーズを満 たす標準的な水 準であるほ か、平置きで
115 台の駐車場が具備されている。75 年竣工で経年相応の老朽化などはあるものの、14年及び 15 年
にエントランス、共用部等のリニューアル工事が実施されており、耐震補強工事も完了（福岡で第一
号となる耐震基準適合認定を取得済み）している。維持管理の状態は概ね良好である。
取得日 ：17年10月25日
取得価格 ：10,650百万円
鑑定評価額 ：11,000百万円（17年8月31日時点）
（担当）杉山 成夫・松田 信康
■格付対象
発行体：Oneリート投資法人
【据置】
対象 格付 見通し
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格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2018年3月14日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：杉山 成夫
主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付関連情報」に「信用格付の 種類と記号の定義」（2014年1月6日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法（格付方法）の概要は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付 関連情報」に、「J-REIT」（2017年7月3日）として掲載している。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） Oneリート投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての JCR の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性 の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外 の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、JCR が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入 手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・格付関係者が提供した監査済財務諸表
・格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
JCR は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、 独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、 当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. JCRに対して直近1年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、JCRが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCRは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCRは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCRは、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCRの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。JCRの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。JCRの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCRが保有しています。JCRの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、JCRに無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NRSRO 登録状況
JCRは、米国証券取引委員会の定めるNRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の5つの信用格付クラスのうち、以下の4クラス
に登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則 17g-7(a)
項に基づく開示の対象となる場合、当該開示はJCRのホームページ（https://www.jcr.co.jp/en/）に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■本件に関するお問い合わせ先
